Quelle valeur a mon bien ?
Pour effectuer le calcul de financement d’un bien immobilier, il faut tout d’abord en définir sa valeur. Plusieurs systèmes de valeur rentrent alors en considération :
La valeur vénale
La valeur vénale correspond à la valeur d’un bien sur le marché. Elle définira le montant qu’il sera possible d’obtenir à l’occasion de la revente du bien, compte tenu des conditions actuelles du marché. Cette valeur est calculée en fonction de différents paramètres : surface et volume du bien, situation géographique, vétusté du bien, matériaux de construction employés, etc. Mais également du point de vue d’éléments plus compliqués à évaluer comme la situation du bien en fonction des écoles, des centres commerciaux, l’exposition, la vue, l’environnement sonore, etc.
La valeur vénale dépendra également du point de vue de chacun. L’acheteur aura tendance à l’évaluer à la baisse contrairement au vendeur.
La valeur fiscale
La valeur fiscale influe sur le montant de l’impôt sur la fortune et sur le revenu. Elle est fixée par les autorités compétentes à partir d’un calcul ou d’une estimation d’un bien sur place. Elle permet de calculer la valeur locative, une autre composante fiscale, qui estime le revenu fictif qu’un propriétaire pourrait encaisser grâce à la location de son bien.
La valeur d’assurance
La valeur d’assurance représente le montant maximal que l’assurance proposera en cas de sinistre du bien (incendie, dégâts d’eau et dégâts naturels).
Quels sont les frais d’achats ?
Les frais d’achats sont habituellement de 5 % de la valeur du bien immobilier. Ses 5 % comprennent :
- Les droits de mutation
- La constitution de cédules hypothécaires
- Les frais propres du notaire
- L’inscription au registre foncier
En général, ces frais sont à la charge de l’acheteur. Si vous utilisez votre 2e ou 3e pilier comme apport financier, celui-ci est soumis à l’impôt. Dans le cas de la revente d’un bien, il faudra alors rembourser ce 2e pilier auprès de votre caisse de pension. Vous pourrez donc demander que l’impôt facturé vous soit remboursé.
Quels sont les fonds propres pour l’achat de mon bien immobilier ?
En règle générale, les prêteurs, banques ou assurances, demandent à l’acheteur un apport en fonds propres d’au moins 20 %. Il faudra alors ajouter à cela les frais d’achats d’une hauteur de 5 %. Les 80% restant seront financés par le prêteur sous la forme d’un prêt hypothécaire.
Quel amortissement choisir ?
À chaque achat immobilier s’ensuivent des charges financières qu’il s’agit de maintenir à un niveau acceptable : en effet, à l’âge de la retraite, les revenus diminuent et pour que ces charges diminuent elles-aussi, il est important d’introduire un amortissement qui permet de réduire le montant de la dette.
Lors de l’achat immobilier, les charges sont les suivantes :
- Les intérêts de votre prêt qu’on nomme intérêts hypothécaires
- L’amortissement, donc la diminution de la dette
- Les charges fixes : chauffage, impôt foncier, charges de copropriété, etc
Deux choix sont alors possibles :
L’amortissement direct permet de rembourser la dette contractée de manière régulière. Les conséquences sont la diminution des intérêts et des charges mais augmente les impôts. En effet, la dette hypothécaire s’inclut dans les déductions fiscales de la déclaration d’impôts, donc si les intérêts de la dette baissent, les impôts augmentent.
L’amortissement indirect, quant à lui, est remplacé par un contrat d’assurance-vie. Au terme de celui-ci, le capital accumulé servira à amortir une partie de la dette. À l’inverse de l’amortissement direct, les charges fiscales sont constantes, en équilibre avec le revenu locatif lui aussi constant. De plus, cette assurance-vie est déductible des impôts et permet de protéger sa famille en cas de décès ou d’invalidité.
Comment savoir si mes fonds propres sont suffisants ?
Les règles usuelles en matière de fonds propres varient en fonction du type d’achats. Il y a des situations dans lesquelles le montant des fonds propres exigibles est plus important. Il est également vrai que dans certains cas, en fonction de notre analyse, les exigences en fonds propres soient plus souples.
Comment savoir si mes revenus sont suffisants ?
Le rapport admissible entre les charges et les revenus est de 1/3. Comme pour la question des fonds propres, cette norme peut être plus ou moins souple en fonction de votre situation personnelle.